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工業地產小科普

2017-03-22 22:17:13 

2015年商業不敢做,住宅不好做,但偏偏工業地產被不斷加碼。在過去的1222日,嘉民(Goodman)與加拿大養老金計劃投資了嘉民中國物流基金12.5億美元,而再早前624日,長袖善舞的基匯資本(Gaw Capital)募集了10.25億美金與維龍中國成立合資公司,計劃在之后12個月拿下7個項目打造100萬平方米的物流資產組合。

工業地產顧名思義就是日常所見的廠房、倉庫和研發中心等等帶有工業味的物業對吧?

基本概念

工業門類下的常見有兩種土地性質:工業用地(M)、物流倉儲用地(W),分別對應的規劃用途是廠房和倉庫。

工業用地(M:分一類、二類、三類,規劃用途一般為廠房/加工車間。廠房主要服務于第二產業,2000年左右蘇州工業園,無錫新區等都是靠承接先進加工制造業發展起來,承載第二產業發展的主要物業是廠房及加工車間。廠房多定制,各行業各公司對廠房內部結構需求差異較大,比如行車的間距,地面及屋面承重,層高等后期很難改的東西,而且內部結構的設計會影響后面設備和生產加工流水線的擺布,做一個通用性高的廠房不易。

比如見過某重工企業的廠房,單方造價要超過4000/平方米,超過一般辦公樓了。廠房(工業地產)的開發商不多,一方面企業設廠為當地政府貢獻稅收和就業,很受歡迎,地價便宜且各種政策優惠,又滿足企業主當地主的夙愿,企業何樂而不為呢。另一方面,從投資商的角度,不標準化的東西風險高,需要簽長約,要一個固定回報,與國內的土地情節背道而馳,所以基本只能給不愿在國內投重資產的外資做定制。主要玩家比如豐樹、騰飛、環普、平謙等。

物流倉儲用地(W:規劃用途一般為倉庫,根據存放物品不同也會分成普通倉庫,冷庫、危險品倉庫(TJ爆炸那個...)等。通俗講就是放東西的地方,最原始狀態就是空地加個棚。因倉庫內部盡可能空間大,不像廠房要放個個性化的設備,所以倉庫細致的差別主要在層高、承重、路寬等,易于標準化。怎么標準化呢,按較高標準做就好了,一個鋼結構的棚也貴不到哪里去嘛。所以物業地產開發商其實都是做高標準的倉庫的,通用性較強。



同時,倉庫是加工制造業的延伸,主要服務于第三產業-物流業。所以隨著中國經濟轉型,電商的發展推動了整個物流業的升級換代。在線購物促進了全國性的貨物流通,打破了中國原有的層層經銷模式,也造就了這幾年物流業乃至物流地產的火熱。



另外研發用地嚴格算公共管理與公共服務用地(A)的大門類下,其上蓋物業更接近辦公樓,所以華夏幸福、聯東優谷 、張江高科等所謂產業地產等小編都覺得可以算廣義辦公樓的開發商。



開發模式探討

按理說工業地產沒法散售(其實全國范圍內能分割銷售的還是不少),所以基本工業的開發商周期基本就是拿地、建設、運營(主要就是租賃)。拿地和建設前期資金沉淀太大,后期租賃回報率低周期長,所以玩這個的只有兩類,要么土豪任性,要么有干爹?;灸J娇梢詤⒄丈虡I里的凱德,重資產包+輕資產管理公司的模式,重資產包找投資者(一般為機構投資者,可接受的回報期長,回報率低)合作,輕資產公司向重資產包收管理費。

物流地產比較熱,大致把中國市場物流地產的主(mu)(hou)(hei)(shou)列一下,供參考。

-普洛斯GLP(中國投資者團+GIC

-嘉民GoodmanCPPIB

-豐樹Mapletree(淡馬錫)

-萬科(黑石)

-維龍VialogGAW

-平安(土豪任性)

-菜鳥(土豪任性)

-宇培(RRJ

-LOGOSIvanhoecambridg/CBREI

-易商(華平、APG

總體趨勢

最近物流地產大熱,無數人涌進來,土地價格飆升,客戶倉儲需求增長放緩,各城市開始出現分化,退出渠道少,感覺回報下降,行業洗牌的時間也近了。此外,市場上其實存量廠房極多,最近經濟不好,求盤活的廠房資產極多,如果能找到盤活的方法(改造/融資/出售等)應該是另辟蹊徑了。

插曲故事

這大概是對工業地產稍微有點興趣的人都會問到的問題:關于安博(Prologis)和普洛斯GLP的關系。

以前物流地產界最大的玩家叫Prologis,起家在美國,03年進中國,取中文名叫普洛斯。那時候第二大的玩家叫AMB,也是美國公司,中文名叫AMB。08年金融危機來了杠桿率太高的Prologis被迫做了兩個事情,一、把中國的全部資產賣給了GIC,然后GIC又和原中國管理團隊組建了一個合資公司,管理重資產;二、與當時第二的AMB合并,新公司名還叫Prologis,AMB的名字就沒有了。

在做第一件事情的時候呢,原中國管理團隊與GIC組建的新公司要求繼續使用中文的“普洛斯”三個字,但新公司的英文名就用了新名字叫Global Logsitics PropertiesGLP)。但原來的安博(AMB)在中國還有資產啊,AMB又變成了Prologis,怎么辦呢,于是從此中國就出現了一個中文叫普洛斯,英文叫GLP的公司,以及另一個中文叫安博,英文叫Prologis的公司,兩家公司沒有關系哦。

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