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廠房選擇要符合企業的生產經營要求

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瀏覽:- 發布日期:2016-12-31 12:55:47【

廠房選擇盡量要標準型廠房 選擇廠房遠不但選擇土地與地上建筑物這么簡單,選擇廠房是為了滿足生產經營的需求,同時還需要系統考慮區劃、交通、供能(水、電、氣)、通信等因素。選址既要符合企業的生產經營要求,又應當服從于所在區域行業分布規劃:

廠房選擇盡量要標準型廠房

選擇廠房遠不但選擇土地與地上建筑物這么簡單,選擇廠房是為了滿足生產經營的需求,同時還需要系統考慮區劃、交通、供能(水、電、氣)、通信等因素。選址既要符合企業的生產經營要求,又應當服從于所在區域行業分布規劃;

選址的幾個注意事項:

(一)借助地產中介的作用“貨比三家”

選址,第一步首先要進行信息收集。選擇中介機構進行房源信息的收集、整理、篩選,可以節約時間,提高房源信息的時效性和準確性。目前地產租售領域,地產中介的專業功能日益細化,出現了作為居住房屋、經營性商鋪、辦公樓、生產性廠房、倉儲性地產各類中介。綜合性的地產中介的業務范圍涵蓋商、住、生產、倉儲等多種房產的租售業務,而專業性較強的房產中介則專門提供某一類型的地產租售服務。地產中介收集、整理各類的房產供求信息,并進行分類整理后,進行有償居間服務。綜合性或專業性中介,建議選擇專業性廠房中介進行最初房源的收集。

在接受服務的過程中,客戶應當明確地產中介收費的方式和服務的具體內容,例如是向房產的出租方收取居間服務費,還是向出租方和承租方分別收費中介費用。有的中介方會要求客戶簽署書面承諾書,承諾不繞過中介擅自與出租方建立租賃關系。鑒于市場競爭激烈,很可能出現在某一區域內,不同中介機構推薦同一處廠房的情況,此時客戶應當及時與中介澄清說明房源出現雷同的情況,防止后續出現不必要的爭端。

需要特別注意的問題:對于中介機構提供的有關房屋坐落、結構、供電、供水、交通、周邊環境的描述應當進行現場核實。應特別注意核實待租待售房源的產權情況。

(二)首先應當考慮廠房所在的行政區域的有關政策,特別是稅收政策,防止在手續辦理有關工商登記、稅務登記的過程中遇到障礙,影響投資計劃的進度;例如在日益強調建設綠色經濟,有效控制能耗產出的大背景下,有的地區并不愿意接收某些高能耗的工業企業入駐本區。企業在選址的過程中,應當事先對于有關政策信息進行摸底,必要時可以聽取專業機構,比如當地律師的專業意見和建議。對于外資企業,更應當向擬投資地的工商、稅務、外資管理機關了解當地的產業政策,充分了解享受當地的優惠政策的企業條件,避免因與當地產業政策沖突而使投資計劃遇到難以逾越的政策障礙。

(三)盡量選擇配套設施完備的工業區內的標準廠房,一般而言配套設施完備且已經部分完成招商,投入使用的工業區廠房最為合適,標準廠房在設計上能夠滿足一般工業加工企業的生產要求,已經如果使用的工業園區,在園區管理、工商稅務等配套設施的配備上都有利于企業快速投產,并為后續的有關工作的開展提供便利。不同的工業園區有不同的行業定位和招商對象的區別,應結合企業自身的能耗和環境影響情況選擇落戶合適的工業園區;

(四)慎重選擇周邊有居民區的廠房,由于早期城市規劃問題,有的廠區位于居民區附近,容易發生法律糾紛。從經驗來看,居民對于生產性企業對于居住環境的影響的容忍度很低,廠房或者廠區周邊的居民區往往成為發生投訴、相鄰關系訴訟的隱患,一旦發生糾紛,往往容易升級成為群體性時間,直接影響企業的正常經營。

(五)擇鄰而“廠”,在選擇廠房的過程中,獨門獨院的廠房固然是投資人的首選,但經常出現的情況是廠房部分出租、廠房產權方將部分閑置廠房出租、或幾家企業共用一個廠區的情況。在上述情況下訂立租賃合同,除了需要妥善處理與出租方的租賃關系外,還需要慎重考慮如何協調處理與其他企業在公用租賃部位、廠區衛生、安全管理等方面的問題。

(六)了解和實地核實廠區的道路通行和周邊交通狀況,客觀測評車程等影響企業運輸成本的指標。

“宏觀”的交通因素包括:房源的地理位置、坐落,周邊的道路情況,距離交通主干道、高速公路、城市快速路的距離。道路對通行車輛高度和地面承重的要求。“微觀”交通因素包括:廠區內部的道路情況、廠房與道路的接合部的道路情況,是否能夠通行大型車輛交通是否便捷,例如出口加工型企業要求集卡能夠直接進入廠房進行裝卸作業,對于有較高的防水、防塵、避光要求的產品,對于裝卸區也有特殊的要求。這些因素在選址的過程中都需要考慮。在考核評估交通狀況時要留意細節,要全盤考慮宏觀和微觀的可能對車輛通行造成影響的因素,防止“木桶效應”,例如,對于車輛通行高度的要求,不但要考慮到廠房層高、門高的限制,也要考慮道路(高架道路限高、電線桿)等通行道路的條件限制。

完成選址工作,找到合適的房源,已經為簽訂廠房租賃合同奠定了良好的基礎,下面我們將在《貳、合同篇》中進一步探討起草、簽訂以及合同履行過程中的有關問題。


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